В нашем районе-новостройке проживает большое количество московских семей участников городской жилищной программы «Молодой семье – доступное жилье». Московская программа МСДЖ является частью национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Покупка жилья у государства кажется нам абсолютно надежным приобретением, но так ли это, давайте разберемся на примере молодых семей из Кожухова.
Подписав договоры купли-продажи с рассрочкой платежа, часть молодых семей, спустя некоторое время получили их на руки с заветным штампом Федеральной регистрационной службы. И к настоящему моменту, некоторые из них, полностью расплатившись, получили на руки не только зарегистрированный договор, но и Свидетельство о государственной регистрации права, став полноправными собственниками доступного и комфортного жилья.
Другая же часть семей, подписав договоры два, три, а то и четыре года назад до сих пор не могут пройти процедуру государственной регистрации договора купли-продажи. При отсутствии государственной регистрации договор не более чем «полуфабрикат», так согласно Гражданскому кодексу РФ договор купли-продажи жилого помещения является заключенным только с момента его государственной регистрации. Это императивное требование закона.
В чем же причина столь длительной не регистрации договоров купли-продажи? Причина оказалась банальна. У города Москвы – продавца по договорам отсутствуют права собственности, на проданные им квартиры.
Обеспокоенные молодые семьи, кто раньше, кто позже начали задавать вопросы Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, ГУП «Московскому городскому центру арендного жилья», организации непосредственно отвечающей «за заключение и сопровождение» договоров и взимающей ежегодно с каждой молодой семьи плату за свои «услуги» в размере 5% + НДС от задолженности по договору.
Причины назывались разные. Сначала молодые семьям говорили, что отсутствует необходимый пакет документов от застройщика, в частности - акт реализации инвестконтракта, без которого действительно невозможно оформить в собственность ни одной квартиры.
Однако летом 2008 года акты реализации инвестконтракта по многим домам были подписаны. Покупатели коммерческих квартир постепенно начали оформлять свои права на купленные квартиры, а молодые семьи, купившие свои квартиры у города Москвы, продолжали томиться в ожидании.
Ожидание и отсутствие информации от ДЖПиЖФ утомило молодые семьи настолько, что весной 2009 года они обратились коллективным обращением в Прокуратуру. Московская городская прокуратура отреагировала вяло, но Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы прислал свои пояснения, вернее новую версию причины длительной не регистрации прав собственности города Москвы на проданные квартиры, что является и причиной не регистрации договоров купли-продажи молодых семей.
Как оказалось, проданные молодым семьям квартиры город Москва сам приобрел по некой схеме, суть которой была описана в письмах ДЖПиЖФ в адрес молодых семей и звучала в устных пояснениях сотрудников Департамента.
Она такова. Город имеет свою долю в инвестконтрактах. В большинстве случаев это большие по площади квартиры в дорогих районах Москвы, таких как: Теплый Стан, Новые Черемушки и др. Город же, в свою очередь обязан предоставлять жилую площадь исходя их норм предоставления жилья, установленных законом. Социальная норма предоставления составляет 18 квадратных метров на человека. В программе Молодой семье – доступное жилье, при наличии возможности у продавца, молодые семьи в некоторых случаях могут приобрести жилье из расчета по комнате на очередника.
Итак, для соблюдения социальной справедливости, город большие и дорогие квартиры передает Инвестору строительства дорогих квартир, который в свою очередь приобретает для города жилье, подходящее по размеру для очередников по социальным нормам.
В микрорайоне Кожухово жилье приобреталось у Коммандитного товарищества «ДСК-1 и Компания». Инвестором-застройщиком мкр-на Кожухово Коммандитное товарищество не являлось, но является аффилированным лицом ОАО «ДСК-1», которое действительно один из инвесторов строительства мкр. Кожухово и один из крупнейших строительных компаний города. Почему квартиры приобретались не непосредственно у одного из инвесторов строительства мкр-на Кожухово – не знаю. Нам об этом не сообщили.
И что же происходит дальше? А дальше происходит следующее. Коммандитное товарищество оформляет на себя права собственности на квартиры, приобретенные и оплаченные Инвестором для города.
Коммандитное товарищество «ДСК-1 и Компания» свое право собственности оформило на себя в 2008 году и согласно трехсторонним соглашениям между коммандитным товариществом, городом и Инвесторами, которых со слов КТ «ДСК-1 и Компания» около ста, в течение 45 дней со дня оформления прав собственности должно было передать это право городу Москве.
Сейчас на носу уже новый, 2010 год, то есть, давным-давно истекли те самые 45 дней, а прав собственности у города Москвы, на квартиры, проданные молодым семьям в рамках социальной и широко рекламируемой программе МСДЖ так и нет.
В чем загвоздка? В нерасторопности КТ «ДСК-1», которое не сообщило и не направило Инвесторам и ДЖПиЖФ проекты основных договоров в оговоренный срок? Или в нерасторопности Департамента жилищной политики и жилищного фонда, который со слов КТ «ДСК-1 и Компания» не присылает к ним своего полномочного представителя с необходимым пакетом документов? Или же в тех недостатках, препятствующих государственной регистрации, которые обнаружила Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве, о чем сообщалось в одном из писем ДЖПиЖФ, присланного еще в апреле 2009 года в качестве ответа на вопрос – когда? Когда же, наконец, будет зарегистрировано право собственности города Москвы?
Официальных отказов УФРС в регистрации прав собственности города Москвы, из которых бы стало известно причины таких отказов – нет. Однако у ФРС есть мнение, что город не имел права передавать и покупать квартиры без тендера, который в частном случае микрорайона Кожухово при покупке Городом квартир для очередников - не проводился.
Опять и опять мы слышим заверения о том, что вот-вот, скоро, будет все хорошо, верьте нам, говорят сотрудники ДЖПиЖФ, верьте и платите. А если не верите – то расторгайте договор, получите 2/3 выплаченных денег и возвращайтесь в очередь.
Договор расторгнуть нельзя, потому что он не заключен, так как не зарегистрирован, не зарегистрирован он, потому что нет прав собственности города Москвы, прав собственности города Москвы нет, потому что …. потому что нет.
За что же платят молодые семьи? Платежи складываются из трех частей: выкупная стоимость квартиры, которая платится в рассрочку в течение 10 лет (через пять лет возможен досрочный выкуп), 5% от невыплаченного остатка платится в бюджет города Москвы за рассрочку и 5%+НДС это услуги ГУП «МГЦАЖ» за обслуживание договора. Как же так? Договора нет, так как он не зарегистрирован и согласно законодательству не заключен, а платежи за услуги по «заключению и сопровождению договора» есть? И надо сказать, что платеж не маленький и у каждой семьи свой конкретный, потому что квартиры у всех разные и цена этих квартир тоже. Молодые семьи обратили внимание на то, что аналогичные услуги, которые оказывает тот же ГУП «МГЦАЖ», но уже вне социальных программ, на свободном рынке стоят по тарифу 7303 рубля и платятся один раз.
И обратились с заявлением в Федеральную антимонопольную службу, московское управление которой, рассмотрев обращение молодых семей, возбудило дело и вынесло решение, которое руководитель Московского УФАС России Владимир Ефимов прокомментировал так: «В результате рассмотрения дела мы выяснили, что Правительство Москвы и Департамент жилищной политики передали ряд своих функций подведомственным организациям, которые предоставляли их за деньги. В то время как Департамент должен был предоставлять их бесплатно». По мнению Ефимова, было бы правильнее провести открытый аукцион по выбору организации, которая могла бы осуществлять негосударственные функции самостоятельно по наименьшей цене, в то время как государственные функции должны оставаться за Департаментом».
Так как у Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы есть три месяца на обжалование в суде данного решения, говорить о возврате уплаченных молодыми семьями денег за услуги пока рано.
Вне зависимости от исхода дела и в случае «расторжения» договора деньги по уплате процентов за выкуп и проценты за «услуги» ГУП «МГЦАЖ» возвращать Департамент не собирается.
Так как вопрос оформления прав собственности города Москвы, на проданные молодым семьям висит в воздухе, то возникает резонный вопрос – а за что они вообще платят? Пока ни за что. И абсолютно добровольно, так как из-за отсутствия договора нет и обязательств по оплате. И чем все закончится? Обидно будет в рамках государственной жилищной программы оказаться в роли «обманутого дольщика». И в такой ситуации относительно дешевая стоимость жилья, в совокупности с тем, что 1/3 выплаченных денег обещают не вернуть ни при каких условиях, никак не успокаивает и не радует.
Особенно беспокоит отсутствие какой-либо информации от тех, кто такую информацию должен предоставить – от Департамента жилищной политики и жилищного фонда, который обходится обтекаемыми фразами в своих письмах и указывает все разные и разные причины не оформления прав собственности города, в зависимости от года. В 2007 году – без объяснения причин, в 2008 году - отсутствие акта реализации инвестконтракта, в 2009 году - наличием сложной схемы оформления. Оформит ли права собственности на проданные квартиры г. Москва в 2010 году – покажет время. Пока их собственником остается Коммандитное товарищество «ДСК-1 и Компания», на этих, по сути, городских квартирах никаких обременений, наложенных городом, не числится. И что будет в ситуации, если, например, Коммандитное товарищество «ДСК-1 и компания» обанкротится? Всяко бывает. Что тогда будет с молодыми семьями? Которые живут в этих квартирах, исправно выполняют все обязательства по незаключенным договорам и верят, что в государственной программе ничего плохого случиться не может.
ГУП «Московский городской центр арендного жилья», которому молодые семьи за 3-4 выложили кругленькие суммы «за услуги по заключению и сопровождению договора купли-продажи», но реально никаких услуг не получили, тоже никаких комментариев сложившейся ситуации не дает и беспомощно-грозно вопрошая: «Вы что не верите городу Москве?».
На что хочется ответить словами одной из участниц программы: «Вопросы веры – это к Церкви. А у нас с вами гражданско-правовые отношения». Жаль только что ДЖПиЖФ никак не может себе уяснить, что Гражданский кодекс РФ един для всех. И оформление квартир в правоотношениях при реализации социальной программы должно осуществляться в полном и неукоснительном соответствии с законом.
А при заявлениях верю - не верю, и при отсутствии юридически значимых документов на квартиру молодые семьи оказываются в положении «обманутых дольщиков». Увы, но это так. Потому что верить уже приходится не только городу Москве, но и что ни на есть самому настоящему коммерческому предприятию – Коммандитному товариществу (товариществу на вере) «ДСК-1 и Компания», которое является собственником квартир и не торопится передавать их городу.
Сколько еще следует ждать и верить никто не поясняет. Даже вяло реагирующая Мосгорпрокуратура вынесла свое прокурорское представление о том, что город Москва не имеет права продавать участникам социальных программ жилье, которое не находится в собственности города Москвы и предписала нарушение устранить. Но воз и ныне там.