Источник: журнал "ИМЕЕШЬ ПРАВО"

В марте следующего года москвичам предстоит нелегкий выбор: они должны определить, какая организация будет ведать всеми жилищно-коммунальными проблемами в их домах. В том, сохранятся ли привычные Дирекции единого заказчика (ДЕЗы) или появятся новые поставщики коммунальных услуг, чем работники дезов занимаются сегодня и стоит ли их брать в светлое коммунальное будущее, разбирался корреспондент «ИП».

Большинство москвичей связывают получение коммунальных услуг с вполне конкретной организацией - ДЕЗом. Единичные случаи, когда товарищества собственников жилья (ТСЖ) нанимают независимую управляющую компанию (коммерческий аналог ДЕЗа), ничего принципиально не меняют.

Основой для наших взаимоотношений с ДЕЗом являются коммунальные платежи: переводя на его счет деньги, мы вправе рассчитывать на получение качественных услуг.

Все ДЕЗы Москвы устроены однотипно. В каждом из них есть шесть отделов. Это единый информационно-расчетный центр (ЕИРЦ), откуда нам приходят счета на оплату; отдел благоустройства, на чьей совести состояние московских дворов; экономический отдел - он считает все деньги, проходящие через ДЕЗ; отдел эксплуатации - именно его сотрудники содержат в порядке жилой фонд; юридический отдел - с ним придется сталкиваться в спорных вопросах (например, если вам предъявят претензии за незаконную перепланировку); и, наконец, диспетчерский отдел, насылающий на нас сантехников и электриков. Диспетчерская служба работает ежедневно и круглосуточно, все остальные - пять дней в неделю с 9.00 до 18.00.

Впрочем, лишь часть денег, ежемесячно выплачиваемых москвичами, остается непосредственно в ДЕЗе. Это первая графа платежки: для нанимателей она обозначена как «Плата за наем», а для собственников жилья означает «Техническое обслуживание». Остальные составляющие ежемесячного платежа транзитом уходят поставщикам воды, тепла и прочих услуг - например, радиотрансляционной сети. ДЕЗу остаются копеечные проценты за оформление платежных документов.

Экономический отдел считает все денежные потоки, проходящие через ДЕЗ, планирует работу и оценивает эффективность затрат. Для обычного москвича специалисты этого отдела могут быть интересны в том случае, если горожанин не в состоянии платить по коммунальным счетам.

Вторая забота экономического отдела: отношения с арендаторами нежилых помещений. Интересно, что деньги от аренды в район не поступают - это епархия Москомимущества и префектур, но следить за тем, чтобы все арендаторы (например, магазины) вовремя платили арендную плату,- задача ДЕЗа. Начальник ДЕЗа не принимает решения о том, сдать или не сдать помещение в аренду. «Поэтому мне и взятки нести не за что,- с иронией замечает госпожа Гарифуллина.- От меня ничего не зависит».

Цена услуги

Коммуникациями дома обязан заниматься эксплуатационный отдел, чтобы горячая вода была действительно горячей, температура в квартирах соответствовала нормам, а солнечный свет попадал в квартиры в нужном количестве. Правда, если дом изначально построен так, что часть окон вечно в тени, то против этого ДЕЗ бессилен, но вовремя обрезать разрастающиеся деревья - его прямая обязанность. Если же какое-нибудь требование «Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда» нарушено - например, в квартире собачий холод, можно смело звонить в Жилищную инспекцию или в Административно-техническую инспекцию района (их телефоны известны в ДЕЗе) - оттуда приедут разбираться. И если нарушение допущено ДЕЗом, а не компанией, поставляющей тепло, ДЕЗ оштрафуют на сумму до 10 тыс. руб. Если же нарушение не будет устранено, то и сам ДЕЗ, и его начальник будут оштрафованы повторно на сумму до 5 тыс. руб.

С диспетчерским отделом жильцам приходится сталкиваться чаще всего. Муниципальный район поделен на несколько участков (их около десяти). Каждый участок обслуживается своей диспетчерской. Они расположены так, чтобы мастерам в случае аварии (прорвало трубу или протек унитаз) было недалеко идти до места локальной катастрофы. Эта служба работает круглосуточно, и, по идее, здесь всегда должны быть дежурные сантехник и электрик или же мастер на все руки (брать «многостаночников» вынуждает дефицит кадров). Устраивать на работу лиц, не имеющих московской или областной регистрации, ДЕЗ не имеет права, а москвичи на зарплату в 9 тыс. руб. не идут. По законам, доставшимся еще с советских времен, сотрудникам ДЕЗа должна предоставляться служебная жилплощадь, однако реально на нее не рассчитывают даже начальники ДЕЗов. Но туда, куда нельзя привлечь москвича, отлично идет гастарбайтер.

Выход есть. Если самому ДЕЗу нельзя принимать на работу кого попало, то в подрядных фирмах, работающих по контракту с ДЕЗами, миграционный контроль не такой строгий. И именно этим фирмам мы обязаны появлением на улицах города трудолюбивых таджиков, ковыряющихся в непривычном для них снегу. Подрядчиков стало возможно привлекать с 1992 года, и в настоящее время они обеспечивают выполнение большей части не самой престижной работы. ДЕЗ в данном случае выступает распределителем денег.

Не все москвичи знают, что в каждой диспетчерской службе есть список работ, которые должны выполняться работниками ДЕЗа бесплатно. К таковым, например, относится замена прокладок в смесителе «Елочка» или вентилей в техническом шкафу в туалете. Но за большинство услуг, связанных с вызовом специалиста, надо платить отдельно: скажем, за замену отечественного унитаза - 410,80 руб., а за смену импортного - 562,80 руб.

Цены эти, утвержденные правительством Москвы, ниже рыночных, чем пользуются некоторые недобросовестные мастера, называя жильцам другие цифры. Не хотите оказаться обманутым - узнайте об официальных расценках в диспетчерской: там их обязаны предоставить.

Правда, если у вас стоит какая-то экзотическая сантехника или электрика, мастер вправе отказаться от выполнения работ, обеспечить качество которых не может.

В системе изначально заложена возможность работы «налево». По закону оплачивать услуги мастеров полагается через банк. Путь это долгий и нудный: надо пригласить мастера, он определит объем работ и стоимость запчастей и выпишет квитанцию. Ее надо оплатить в сбербанке и принести квиток мастеру. Только тогда он приступит к работе. Таков единственный официальный путь.

На деле получается проще: заплатил мастеру наличными - и готово, а в диспетчерской мастер скажет, что ремонт был из «бесплатного» списка - например, замена прокладки в кране. Руководительница лианозовского ДЕЗа госпожа Гарифуллина считает, что в махинациях виноваты сами жильцы: не желая ходить по сберкассам, они избаловали слесарей.

Карающая длань

Теми, кто не желает платить за квартиру или нарушает правила эксплуатации жилья, занимается юридический отдел. Юристы представляют в суде интересы ДЕЗа, если, скажем, гражданин произвел нелегальную перепланировку. Как правило, в таких случаях суд оказывается на стороне ДЕЗа, заставляет жильцов восстановить все как было и назначает срок исполнения. Инженеры ДЕЗа проверяют, восстановлена ли квартира в прежнем виде; если ничего не сделано - снова в суд. Самым распространенным нарушением, рассказывает Любовь Гарифуллина, является удаление вентиляционного короба на кухне, от чего страдают все жильцы дома. Правда, выявить нарушение можно только по наводке соседей, да и то если собственник пустит проверяющих в квартиру (чего он делать не обязан).

Злостные же неплательщики после вступления в силу нового Жилищного кодекса избежать наказания не смогут. По словам госпожи Гарифуллиной, жесткие меры (процедура выселения может начаться через полгода после неуплаты) не будут приниматься скоропалительно. Каждый случай будет рассматриваться отдельно, и дезовцы постараются найти для жильца возможность погасить долг. Но если долг накопится большой (таковым в ДЕЗе считают неуплату в течение года и более, когда задолженность составляет около 20 тыс. руб. и житель намеренно уклоняется от уплаты), ДЕЗ имеет право обратиться в суд с иском о принудительном выселении нарушителя. Это касается как нанимателей муниципального жилья, так и собственников. В первом случае неплательщика переселяют в коммунальное жилье по социальной норме, положенной в Москве,- 18 кв. м на человека. Во втором - квартиру по решению суда выставляют на торги и продают, а жильцу также предоставляют муниципальную жилплощадь по социальной норме. Остатки суммы возвращают бывшему должнику - это его законная собственность. Правда, подобных случаев в районе госпожи Гарифуллиной еще не было, да и в Москве тоже, а нашумевшие выселения должников, показанные по телевидению, не более чем акция устрашения. Процессы против них начаты, но ожидать каких-либо решений раньше конца года не следует.

Тем не менее, по словам госпожи Гарифуллиной, неплательщикам следует готовиться: сейчас за счет ДЕЗа ремонтируется несколько трехкомнатных квартир - из них делают коммуналки, чтобы переселять сюда неплательщиков. Так что коммуналки в столице снова могут возродиться.

Для того чтобы стать начальником ДЕЗа, надо закончить высшее учебное заведение коммунального профиля. Например, Московский институт коммунального хозяйства и строительства. Обучение длится пять лет. Помимо общеобразовательных предметов - математики, физики, сопромата,- будущим коммунальщикам читают «Эксплуатацию тепловых сетей» или основы экономики и юриспруденции - все, что им впоследствии понадобится. Заработная плата начальника ДЕЗа составляет около 20 тыс. руб. В дальнейшем он может пойти по карьерной линии и достичь практически любых высот. Специалисты в области управления всегда в цене.

Дворовый беспредел

Каждый добросовестный плательщик вправе рассчитывать, что за перечисляемые им ежемесячно деньги он получит одинаковый набор коммунальных услуг одинакового качества - вне зависимости от того, живет он на Пречистенке или в Марьине. В принципе это действительно так, хотя многое зависит от начальника ДЕЗа. Следует отметить, что ДЕЗ ответствен не только за жилой фонд, то есть дома и квартиры горожан, но и за состояние московских двориков.

Отдел по благоустройству занимается исключительно уличными территориями. Так, по городской программе «Мой дом, мой двор, мой подъезд», принятой московским правительством, в каждом дворе должно быть несколько тематических мест: для пенсионеров, для детей, для желающих заняться спортом и даже для мужиков-доминошников должны быть стол и две скамейки. Естественно, не в каждый двор можно все это втиснуть, но если постараться, его вполне можно сделать ухоженным. На приведение каждого двора в порядок ДЕЗам выделили в рамках программы в среднем по 800 тыс. руб. И если в вашем дворе нет ни скамейки, ни площадки, можно смело обращаться в местную управу или префектуру с вопросом: на что ДЕЗ потратил деньги, отпущенные городом на ваш дом? Лучше всего, если это сделает такой ответственный человек, как старший по подъезду (о них ИП писал в номере 15 за этот год).

«Примерное положение о старшем по подъезду жилого дома», принятое правительством Москвы, гласит, что старший по подъезду «контролирует и оценивает работу подрядных организаций, обслуживающих жилищный фонд, а также вносит предложения по улучшению их работы и заключению договоров ДЕЗ с подрядными организациями».

С вступлением в действие в марте 2006 года третьей части нового Жилищного кодекса ДЕЗы могут вовсе исчезнуть из нашей жизни. Москвичам предстоит решить: получать ли коммунальные услуги по-прежнему от дирекций единого заказчика или доверить этот процесс иным управляющим компаниям (они появятся и еще о себе заявят).

Не факт, что, сохранив сегодняшний стиль работы с населением, ДЕЗы сумеют удержаться на свободном рынке. Ведь опыта работы в условиях конкуренции у них не было.

Буква закона

Градус ответственности

Деятельность ДЕЗов регулируется тремя основными нормативными актами: Гражданским и Жилищным кодексами РФ, а также законом «О защите прав потребителей».

По сути, ДЕЗы - такие же предприятия, предоставляющие услуги гражданам, как прачечные или рестораны. Разница в том, что от услуг ДЕЗов не так просто отказаться - обычно их воспринимают как данность.

Кроме федерального законодательства, существует еще два десятка законов города Москвы и постановлений московского правительства, которые освещают отдельные аспекты работы ДЕЗов. Например, «Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда» устанавливают, какую температуру в квартирах граждан обязаны обеспечить коммунальщики. За несоблюдение этих и других требований с ДЕЗа можно спросить, в том числе и через суд.