Еще раз и медленно :wink: : я НЕ собираюсь делать перепланировку, которая бы хоть как-то ущемляла моих соседей, я НЕ собираюсь делать чего-либо, что несогласуется или несогласовывать это специально, я НЕ собираюсь что-либо скрывать от проверяющих органов (я их не пущу не потому что скрываю, а потому что они не имеют права находится в моей квартире). Вот и все

Если кто-нибудь задумал перепланировку - то в принципе это его дело, НО все должно быть по правилам. Просто в некоторых журналах очень рекламируют различные варианты перепланировки в домах нашей серии (П44Т). Похоже многие очень вдохновились этими картинками. Там практически в каждой перепланировке сделаны проемы в несущих стенах, причем не в одной, а в нескольких. Я где-то читала, что для уменьшения несущей стены на 15 см в пятиэтажном доме привлекли целую бригаду для разработки проекта перепланировки и только потому что дом был пятиэтажный, разрешение на перепланировку было согласовано.

Целиком и полностью согласна с Uh. Сами хотим совместить санузел. А это вообще никак не отразится на доме, т.к. там стенка пальцем протыкается. Но нет же - это тоже перепланировкой считается. Бред! И в свою квартиру тоже пускать НИКОГО не собираюсь!

Пока не станете собственниками жилья, лучше не чего не перепланировать, так как могут разорвать договор, (но у всех разные договора).

Случай из жизни. Наши друзья в П44Т объединили санузел. Без согласования, конечно. Сосед сверху устроил потоп. Пролили пару этажей. Естественно, для оценки ущерба пришлось пустить комиссию. Ущерб оценили, а им выдали предписание - восстановить.
Товарищ сходил в ДЕЗ, преложив предписание не выдавать, а пойти не менее законным путем. Он оплатил штраф (ок. 1000 руб кажется, точно не помню) и неспешно пошел все это дело согласовывать. Утверждение заняло 8 месяцев. Законным путем, практически без взяток. Только у пожарных пришлось купить огнетушитель и для СЭС на чертеже исправить одну черточку.

Самый простой способ приспособить квартиру под свои требования - сделать перепланировку. Одни объединяют туалет с ванной, другие делают из балкона зимний сад. Следить за тем, чтобы работы не привели к роковым последствиям для всех жильцов дома, должна Инспекция по надзору за переустройством помещений. В каких случаях следует обращаться к жилищному инспектору, а в каких - не пускать его на порог квартиры?

Бум перепланировок возник в 1990-х годах. С началом приватизации москвичи осознали свое право на улучшение принадлежащего им жилого пространства и дали волю строительной фантазии. Горожане до сих пор с размахом сносят стены и двери, увеличивают оконные проемы и прорубают новые, переносят батареи на балконы, отхватывают дополнительную площадь от лестничных площадок, закрепляя ее за собой железными дверями и решетками.

Возможно, строительный хаос длился бы еще долго, но самовольная перепланировка стала приобретать устрашающие формы. Люди сносили капитальные стены - у соседей трескалась потолочная плита, одни расширяли кухню за счет балкона - другие оставались с холодными батареями. В суды пошли иски.

Власти, увидев масштабы бедствия, решили ужесточить контроль за перепланировками. В прошлом году в каждом административном округе Москвы были созданы отделы инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах (специальное подразделение Мосжилинспекции). Сотрудники этих отделов имеют право разрешить или запретить делать перепланировку, легализовать все сделанное ранее или заставить перестроить квартиру, чтобы она соответствовала изначальному строительному проекту. В конце концов, с подачи жилищного инспектора вас могут через суд выселить из квартиры.

Отлов нарушителей

О вашей самовольной перепланировке инспектору доложат соседи, которые устали от стука и скрежета, сопровождающих строительные работы, или жильцы, обнаружившие по окончании вашего ремонта трещины на стенах своей квартиры. Сообщить о несанкционированной перепланировке «куда следует» может и сантехник, который чинил протекший на вашей кухне кран.

«По закону мы должны реагировать на каждое сообщение жильцов о подозрении на незаконную перепланировку. Однако мы не можем вломиться в чужую квартиру с проверкой на основании того, что кто-то нам позвонил»,- говорит инспектор по надзору за переустройством помещений в жилых домах Западного административного округа Москвы Надежда Теплова. Поэтому каждый раз, когда в инспекцию обращается житель с жалобой, инспектор требует оформить ее в письменном виде. После рассмотрения жалобы инспектор выезжает на место для проверки квартиры.

Интересно, что собственник квартиры, услышав за дверью слова «инспекция по надзору за переустройством помещений в жилых домах», имеет право не открывать дверь. «По конституции частная собственность неприкосновенна,- объясняет Надежда Теплова,- и жители это прекрасно знают. Пускают те, у кого все в порядке с документами и перепланировка прошла необходимые согласования».

Обратиться в суд за разрешением о допуске в квартиру жилинспектор имеет право в том случае, если ему не открыли дверь три раза (каждый отказ оформляется инспектором письменно с указанием даты). На заседании суда должен присутствовать и собственник жилья, ему предварительно высылается повестка.

Впрочем, и без него суд может вынести решение обеспечить инспектору доступ в помещение на основании жалоб соседей и косвенных доказательств проведения незаконной перепланировки (трещины в стенах, протечки, нарушение теплоснабжения и вентиляции дома). В четвертый раз инспектор придет с судебным решением на руках и судебным приставом. Тут уж волей-неволей открыть дверь придется, иначе пристав может и взломать квартиру нарушителя.

Факт незаконной перепланировки вскроется и при регистрации сделки с жильем. Если владелец соберется, например, продать свою квартиру, то при переоформлении права собственности на нового владельца в числе прочих документов надо представить справку из бюро технической инвентаризации (БТИ) - кальку с планом помещений: размеры комнат, высота потолка, размещение стен. Специально БТИ к вам не пойдет, чтобы сверить, не было ли произведено перепланировок. Но покупатель, заметив несовпадение стен на плане и в натуре, может попросить дать ему скидку - $2000-3000, именно столько стоит узаконить перепланировку задним числом. Если же о незаконной перепланировке станет известно официальным органам (например, все той же Мосжилинспекции), то до момента урегулирования вопроса владелец не сможет получить всех необходимых для продажи квартиры документов.

Стоит знать, что если незаконная перепланировка каким-либо образом «засветилась», хозяину квартиры не избежать карательных санкций. Сам факт инспектор зафиксирует в акте о переустройстве и составит в отношении собственника протокол об административной ответственности «за нарушение нормативов города Москвы по эксплуатации жилищного фонда».

Этот протокол он передаст в административную комиссию Мосжилинспекции, которая вынесет решение о размере наказания. В лучшем случае собственник отделается штрафом от 10 до 25 МРОТ. Это если в квартире не сделано ничего запретного.

Если же перепланировка угрожает безопасности конструкций дома, суд может потребовать привести квартиру в прежнее состояние в установленные сроки. Например, проемы в капитальных стенах придется заложить кирпичом, батареи, вынесенные на балкон,- срезать. Если же решение судей не будет выполнено, то суд может и вовсе выселить собственника жилья из занимаемой квартиры в общежитие, жилье продать «с молотка» и вернуть деньги нарушителю за вычетом расходов на восстановление помещения.

По данным главы Мосжилинспекции Александра Стражникова, инспекторы за год выявляют более 1500 фактов незаконных перепланировок. Большинство нарушителей предпочитают не связываться с властями и выполняют предписания в срок. Более трети из них штрафуются на сумму от 1000 до 2500 руб.

Случай же выселения был лишь один. В 2004 году из квартиры выселили женщину, которая разместила без согласований туалет над кухней нижних соседей и отказывалась восстанавливать все в прежнем виде.

Явка с повинной

Инспекция оставила возможность исправиться владельцам, которые нарушили закон и провели у себя несанкционированную перепланировку. Собственников, пришедших в инспекцию с повинной, обещают амнистировать. «По закону мы должны привлекать к ответственности провинившихся собственников,- говорит Надежда Теплова.- Но у инспекторов есть негласный договор, согласно которому мы не штрафуем жителей, которые пришли к нам сами и хотят узаконить перепланировку».

Прежде чем идти каяться, собственнику необходимо составить новый план квартиры. Для этого надо вызвать к себе на дом техника БТИ, чтобы он произвел необходимые замеры и отметил красными линиями на плане квартиры недостающие или перенесенные стены. Эта услуга обойдется в 2000 руб. После этого следует написать заявку на перепланировку, собрать подписи всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных в квартире, о том, что они с этой перепланировкой согласны, приложить план БТИ «в красных линиях» и документы, подтверждающие права собственности на квартиру. С этими бумагами можно идти к инспектору в «одно окно». Рассмотрев заявку, жилищный инспектор придет в гости для осмотра квартиры.

Если он установит, что проведенные работы не нарушили прочность дома и не угрожают соседним квартирам, их узаконят. Инспектор составит акт о произведенном переустройстве, а БТИ на его основании «снимет» красные линии с плана вашей квартиры. Теперь перепланировка считается абсолютно законной.

Если же выяснится, что перепланировка опасна (разборка несущих и внешних стен серьезно влияет на прочность дома) или доставляет неудобства соседям (например, перенос батарей ухудшает теплоснабжение соседних квартир, перемещение или расширение ванной комнаты дает протечки на нижние этажи), собственнику придется вернуть все на свои места.

Все по-честному

Если вы только собираетесь делать перепланировку, лучше сразу обращаться в жилинспекцию и делать все по правилам, тем более что сейчас получить разрешение проще, чем несколько лет назад. Заявки на перепланировку квартир каждый будний день принимают специалисты службы «одного окна» вашего округа (узнать адрес этой службы можно в префектуре).

«В среднем за неделю к нам обращаются 70-90 человек,- рассказывает Надежда Теплова.- В основном жители приносят заявки на объединение туалетной и ванной комнат, на демонтаж встроенных шкафов, объединение кухни и смежной комнаты в кухню-столовую или кухню-гостиную, устройство дверных проемов в несущих стенах, на объединение двух и более квартир в одну».

Вместе с заявкой на перепланировку в «одно окно» нужно передать документы, подтверждающие права собственности на квартиру, план помещения (из БТИ), графическое изображение перепланировки - эскиз для простых работ или проект для сложных, согласие в письменной форме всех зарегистрированных в квартире граждан и копию финансово-лицевого счета.

С перечисленными выше документами вашу заявку примет инспектор и через 20 рабочих дней (срок определен законом «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы») выдаст разрешение на переустройство помещений. Если перепланировку проводить нельзя, вам вручат отказ с объяснением причин. «Отказы составляют 8% от количества принятых заявок,- отмечает Надежда Теплова.- Основная причина отказа - неправильно оформленные документы или их неполный набор». Интересно, что претензий по сути перепланировки у инспекции практически не бывает. Дело в том, что проекты готовят профессиональные архитекторы, которые знают, какие изменения в конструкциях квартир допустимы, а какие нет. Работы, проводимые по эскизу, не составляют угрозы безопасности дома.

Преимущества службы «одного окна» очевидны для тех, кто собирается делать перепланировки по эскизам: раньше даже незначительные работы нужно было согласовывать с надзорными органами (пожарная инспекция, СЭС). Процедура же получения разрешения на работы по проекту (в ходе которых будут затронуты несущие конструкции дома или общедомовые инженерные системы), по сути, не изменилась: вы сами должны будете пройти необходимые инстанции или заплатить за эти услуги коммерческой фирме.

Стоит знать, что переустройство квартир в домах с так называемой свободной планировкой также должно быть согласовано с инспекцией. Особенность этих домов в том, что внутри квартир нет несущих конструкций. То есть владелец квартиры может ставить и двигать межкомнатные перегородки, как ему заблагорассудится, а для согласования ему нужен только эскиз.

Оценки в журнал

Вместе с разрешением на перепланировку квартиры инспектор выдаст вам журнал ремонтно-строительных работ. Если работы выполняются по эскизу, вы имеет право сделать все сами или нанять неквалифицированных рабочих. Работы же, утвержденные по проекту, должна выполнять только лицензированная строительная фирма. «Прораб приносит нам копию лицензии компании, которая подтверждает, что ее сотрудники имеют право на проведение квалифицированных ремонтно-строительных работ»,- отмечает Надежда Теплова. И пока строительная фирма не представит копию лицензии, инспектор имеет право не разрешать начало работ.

С журналом ремонтно-строительных работ вы пойдете в организацию, управляющую вашим домом (ДЕЗ, ТСЖ, ЖСК), чтобы там зарегистрировали дату начала и окончания ремонта и предупредили ваших соседей о грядущих работах. Соседи, кстати, могут попросить сотрудников управляющей организации тут же составить акт технического состояния их квартир. Акт составляется бесплатно. В этом случае, если у них в процессе вашего ремонта появятся трещины на стенах и обвалится штукатурка, они смогут доказать, что виной тому - вы. И вам придется возместить убытки. Доказать ответственность инспектора, который выдал разрешение на работы, довольно сложно. Он лишь проводит контроль (визуальные осмотр) за соблюдением технических требований к перепланировке, но к технологии самих работ отношения не имеет.

Проверяет процесс перепланировки жилищный инспектор дважды. Первый раз на этапе скрытых работ (например, монтаж электропроводки, гидроизоляция пола или усиление дверного проема в несущих стенах металлоконструкциями). Второй раз инспектор приходит, когда ремонт окончен. Причем не один, а с приемной комиссией. В нее входят председатель Мосжилинспекции округа, владелец квартиры (или его представитель с нотариальной доверенностью), представители управы района, управляющей домом компании, разработчика проекта и исполнителя работ. Комиссия еще раз проверяет и составляет акт приемки квартиры, который остается у владельца жилья.

Если во время одной из проверок будут выявлены нарушения, инспектор выдаст хозяевам предписание с требованием навести порядок. За повторное нарушение или невыполнение предписания разрешение на перепланировку могут отобрать и остановить работу или наложить штраф от 300 до 500 руб. Если вы не согласны с действиями инспектора, то имеете право пожаловаться руководству Мосжилинспекции (решения по жалобе будет принято в течение одного месяца со дня ее поступления) или обратиться в суд.

Процесс согласования перепланировки может потребовать времени и нервов на хождения по инстанциям. Но получить разрешение необходимо, ибо оно защитит вас от претензий, судебных исков и неожиданностей в виде обрушившихся стен и межэтажных перекрытий. Поэтому лучше сразу все делать по закону: и другим безопасней, и себе спокойней.

Эскиз и проект

По эскизу выполняются простые перепланировки, которые могут проводить и сами жильцы: например, разобрать встроенные шкафы или снести перегородку между ванной и туалетом.

Эскиз можно нарисовать на плане квартиры (его выдадут в БТИ). Если же переустройство квартиры затрагивает несущие конструкции (на плане БТИ они обозначены двойными линиями), наружные стены дома или общедомовые коммуникации, без проекта перепланировки не обойтись. Он нужен при устройстве дверных проемов в несущих стенах или межквартирных перегородках в случае объединения соседних квартир, при переносе в другое место батарей, сантехники (в этих случаях проект необходим, чтобы не нарушить работу общедомовых коммуникаций) или газовой плиты на кухне, при установке электроплиты взамен газовой. Для разработки проекта следует заключить договор и оплатить услуги специализированной проектной организации, имеющей соответствующую лицензию (например, ГУП МНИИТЭП, ОАО «Моспроект», ГУП «МосжилНИИпроект»). Проект перепланировки жилой квартиры в государственной организации стоит 150-200 руб. за квадратный метр общей площади плюс техническое заключение о состоянии квартиры после перепланировки (по той же цене). Но, как рассказали ИП в «МосжилНИИпроекте», государственные проектные организации не занимаются согласованием проекта с надзорными органами. Собственнику придется самому согласовывать проект с санитарно-эпидемиологической службой, службой пожарного надзора, архитектурно-планировочным управлением по округу и управляющей организацией (ДЕЗ, ЖСК, ТСЖ). Коммерческие же организации готовы не только подготовить проект, но и согласовать его с необходимыми инстанциями. Эта услуга стоит от $2 тыс. (вне зависимости от площади жилья).

Какая перепланировка не может быть согласована

Согласно приложению №2 постановления «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» от 8 февраля 2005 года, в квартирах запрещено переустройство, при котором ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания людей.

Так, в жилых домах типовых серий категорически запрещается устройство дверных проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий как в несущих стеновых панелях, на которые приходится основная нагрузка, так и в несущих колоннах. Из этих же соображений запрещается штробить под электропроводку капитальные стены.

Не допускаются работы, в результате которых может нарушиться «прочность конструкций здания или произойти их разрушение». Таким образом, нельзя заменять перегородки из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов. Запрещено также размещение дополнительного оборудования, которое может создать недопустимые нагрузки на конструкции дома. Такое требование появилось после того, как в старых домах с деревянными перекрытиями стали устанавливать массивные гидромассажные ванны и сауны (не учитывая размеры ванны и вес воды), которые проваливались к соседям, живущим этажом ниже.

Нельзя по своему усмотрению менять функциональное назначение жилых комнат и размещать, например, санузел над кухней или спальней соседа. Такое переустройство считается ухудшающим условия проживания людей: во-первых, своими процедурами в два часа ночи вы нарушите покой соседей, а во-вторых, в случае аварии вода зальет квартиры под вашей (в жилых комнатах нет гидроизоляции пола).

Документ запрещает вносить любые изменения в систему вентиляции. Излюбленный способ горожан увеличивать кухни за счет уменьшения воздуховодов (граждане просто выламывают вентиляционные короба) - незаконен. В этом случае нормальной вентиляции лишаться все соседи, живущие ниже. Случаи, когда граждане строят камины и выводят трубы в общую вентиляцию, также недопустимы.

Не удастся официально устроить и зимний сад у себя на балконе. Согласно постановлению, нельзя объединять лоджии, балконы с внутренними помещениями путем разборки наружных стен, нельзя выносить батареи центрального отопления на лоджии и балконы. Разборка несущих и внешних стен уменьшает жесткость конструкции, а перенос батарей ухудшает теплоснабжение соседних квартир.

Источник: ИМЕЕШЬ ПРАВО

Тогда дешевле убрать окно и балконную дверь без согласований. Поставить стеклопакеты куда-нибудь в гараж. Когда потребуется поставить их обратно будет гораздо дешевле, чем согласовывать такую перепланировку.